2018年に0.85％で借りた住宅ローンの金利が、今は1.25％になっています。上がった幅は0.40ポイントです。
金利は上がっていますが、毎月の返済額は変わっていません。それで安心できるわけでもなく、返済額が見直されたらいくらになるのだろう、と気になっています。
ローンを先に返した方が生活は楽になるのか。それとも、投資を続けた方がいいのか。
未来を予測することはできないので、どうしても悪い方へ考えてしまいます。そこで今回は、毎月の返済を減らすにはどのくらいの金額が必要なのか、条件を置いて試算してみました。
まだ繰上返済をするとは決めていません。ただ、金利が上がって自分の想定が変わったときに、取れる行動は考えておきたいと思っています。
金利は上がったのに、毎月の返済額は変わらない
私が借りたときの金利は0.85％でした。その後1.00％になり、2026年9月現在は1.25％です。
ここで書いているのは、日銀の政策金利ではなく、私の住宅ローンに適用されている金利です。
返済予定表にある通常月の返済額は82,604円。ボーナス月の増額返済もあります。
私が気になっているのは、金利が上がっているのに支払う金額が変わらず、その先の負担が見えにくいことです。返済額が見直されるとき、毎月いくらになるのだろうと考えています。
5年ルールと125％ルール
変動金利・元利均等返済の契約には、毎月の返済額が急に増えるのを抑えるため、次のルールが設けられているものがあります。
- 5年ルール：返済額を原則5年ごとに見直す仕組みです。その間に金利が変わっても月々の返済額は据え置かれますが、元金と利息の内訳は変わります。金利が上がれば利息の割合が増え、元金が減りにくくなります。
- 125％ルール：見直し後の返済額が増える場合、直前の返済額の1.25倍を上限にする仕組みです。例えば月8万円なら、その見直し時の上限は月10万円です。必ず10万円になるという意味ではありません。
どちらも金利や利息そのものを抑えるルールではありません。 125％は金利の上限でも、完済までの返済額の上限でもなく、次の見直しでさらに増える可能性もあります。
返済期間が終わっても残高が残る場合がある
金利の上がり方や返済額の抑えられ方によっては、35年間、毎月の返済を続けても、最終返済日に元金が残る場合があります。 利息だけで毎月の返済額を超えた場合には、払いきれなかった利息（未払利息）が残ることもあります。
例えば、三菱UFJ銀行の商品説明書では、借入期間が終わっても残高がある場合、原則として期日に一括返済する扱いです。同説明書では、一括返済が難しい場合は期日までに申し出るよう案内されています。自動的に返済期間が延びるわけではありません。
これは契約による可能性の説明で、今の金利1.25％で私のローンに残高が残ると分かったわけではありません。
返済期間終了時に残高がある場合の扱い（三菱UFJ銀行・住宅ローン商品説明書）
調べて分かったのは、返済額が変わらなくても、金利上昇の影響がなくなるわけではないということです。毎月の支払額に加えて、元金がどれだけ減っているかも見る必要があります。
ただし、返済額を見直すルールは契約によって異なります。自分の場合にいつ、いくらへ変わるかを知るには、借入先で適用ルールと次回の見直し時期を確認する必要があります。
ローンを減らすか、投資を続けるか
以前は、金利がさらに上がったら、毎月の投資額を減らして繰上返済へ回すことも考えていました。
今は1.25％ですが、すでに繰上返済がかなり気になっています。何％になったら必ず返す、と決めたわけではありません。
先に返せば借金が減り、返した元金に対する今後の利息もかからなくなります。ただし、変動金利なので、将来減らせる利息の総額まで今確定するわけではありません。
一方、投資を続ければ、資産が増える可能性はあります。でも、毎年決まった利回りで増えるとは限らず、値下がりすることもあります。
どちらにも良い点と気になる点があるので、「ローン金利より投資で増えるはず」と簡単には決められません。
試しに、毎月4万円にする場合を計算した
今の通常月の返済額は約8万3,000円です。試しに、これを月4万円にするにはいくら返せばよいのか計算しました。
月4万円を目標として決めたのではなく、返済を減らすために必要な金額を知るための試算です。
金利1.25％、完済時期は2053年5月のまま、元利均等返済で月額を減らす方式を仮定すると、必要な繰上返済額は次のような規模になりました。
| 試算上の条件 | 必要額の大まかな目安 |
|---|---|
| ボーナス返済分を残し、通常月を4万円にする | 約1,300万円 |
| ボーナス返済もなくし、毎月4万円にする | 約1,800万円 |
手数料や投資を売却するときの税金、住宅ローン控除への影響は含めていません。将来金利が上がれば、月4万円のままとも限りません。
それでも、かなりまとまった金額が必要だということは分かりました。
月々が楽になっても、手元に残る資産は減る
2026年8月末の金融資産は約3,400万円でした。企業型DCは含めていません。
ボーナス返済もなくす試算を見たときは、「資産が半分になるんだね」と感じました。月々の支払いを減らせても、手元の資産が大きく減ることになります。
もちろん、返した分だけ借金も減るので、金融資産の減少額がそのまま損になるわけではありません。
ただ、ローンに返したお金は、その後の生活費や急な出費に自由に使えるお金ではなくなります。資産額だけでなく、手元にいくら残るかも考える必要があります。
反対に、返済せず投資を続ければ、その資産が値下がりする可能性は残ります。毎月の支払いを軽くすることと、手元の資産を残すこと。どちらが自分の生活に合うのか、まだ迷っています。
仕事を減らすために考えている資産目標は、資産3,300万円から5,000万・7,000万円を目指す記事にまとめています。
すぐに実行しなくても、取れる行動は考えておきたい
金利が上がるたびに、やはり考え直す必要はあると思います。
考えたからといって、すぐ繰上返済をしたり、投資を売ったりする必要はありません。ただ、自分が想定していたシナリオが崩れたときに、どんな行動が取れるかは考えておきたいです。
投資を続けるのか。これから投資する金額を変えるのか。一部を繰上返済へ回すのか。
今の段階で、どれかを選んだわけではありません。今回の試算も、選択肢を考えるための目安です。
未来を予測することはできません。それでも、何も考えていない状態で急に判断するより、前もってできることを知っておきたい。狼狽売りのような行動をしないためにも、金利や家計の状況が変わるたびに考えていこうと思っています。
※2026年9月時点の個人の検討記録です。試算は条件を置いた概算であり、実際の繰上返済額・変更後の返済額は借入先で確認する必要があります。
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